㈜인천투자펀드2 인천시 주식 매각 동의안

인천광역시

㈜인천투자펀드2 인천시 주식 매각 동의안

의 안 번 호	199		제출연월일 : 2022. 11. .
			제 출 자 : 인천광역시장

1. 제안이유

❍ 경제자유구역 內 중단된 개발사업(스트리트형 복합쇼핑몰) 정상화를 위해       설립된 ㈜인천투자펀드2의 출자 목적 달성

- 트리플스트리트 개장(2017년 4월) 및 정상 운영중

❍  인천시 투자금(250억원)을 주식 매각 방식으로 회수(500억원)하여          공공 자금의 안정적 회수 도모

❍ 본 건은 2020년 3월, 260회 시의회에 상정된 안건인‘(주) 인천투자

펀드 기업분할 동의안’의 후속 추진 사항임

-  ㈜인천투자펀드를 회사-1(자본금 750억)과 회사-2(자본금 51억원)로 분할

- 분할 후 회사-1의 인천시 주식(250억원)을 1주당 18,000∼20,000원에 매각 추진

2. 주요내용

❍ 2021년 ㈜인천투자펀드 분할 등기 완료

❍ 공유재산법에 따라 트리플스트리트 조성에 투자된 주식를 전량        (1,900억) 매각을 증권사에 위탁하여 추진했으나 매입의향사 없어“유찰”됨

❍ ㈜인천투자펀드 대주주인 ㈜리앤한, 인천시 지분(250억) 매입의향서 제출

❍ 인천시는 출자목적을 달성한 트리플스트리트 조성에 투자한 자금       (250억)을 ㈜리앤한에 1주당 20,000원에 매각 및 500억으로 회수하고자 함

3. 동의사항

❍ 관련근거 : 공유재산 및 물품 관리법 제10조의2(공유재산관리계획)

❍ 동의내용 : ㈜인천투자펀드2 인천시 주식 매각 동의안

㈜인천투자펀드 2 인천시 주식 매각 추진 계획

❖ 중단된 개발사업 정상화를 위해 시의회 승인을 받아 인천시가 300억원을 투자한 민관합동법인 ㈜인천투자펀드의  당초 투자 목적 달성함에 따라

❖ 인천시 투자금의 안정적인 회수를 위하여 ㈜인천투자펀드2의 인천시 소유     주식 250억원을 1주당 2만원에 매각, 500억원으로 회수를 추진하고자 함

□ ㈜인천투자펀드 개요

ㅇ  추진경위 : 경자구역 내 중단되거나 지연된 사업의 정상화 및 공익성       사업실현을 위해 시의회 동의를 받아 설립 및 운영 중

ㅇ 설립형태 : 지방공기업법에 근거한 상법상 민관합동법인

ㅇ 자 본 금 : 801억원 (인천시 300억원 + 리앤한 500억원 + 비티엠씨 1억원)

ㅇ 지 분 율 : 인천시(37.5%), ㈜리앤한(62.4%), ㈜비티엠씨(0.1%)

※ ㈜리앤한 : 복합쇼핑몰 조성사업 참여를 위해 투자한 민간사업자

□ ㈜인천투자펀드 분할 현황

ㅇ 트리플스트리트 주식 매각을 위해 인천투자펀드2와 (주)인천투자펀드로 분할

□ 추진 경과

ㅇ ’12.12. : 인천 시의회 출자금 300억원 승인

ㅇ ’16. 2. : 트리플스트리트 쇼핑몰 착공,  ‘17.4월 준공 오픈

ㅇ ’20. 2. : ㈜인천투자펀드 매각을 위한 기업 분할 내부방침 수립

ㅇ ’20. 3. : ㈜인천투자펀드 기업 분할 동의안 시의회 의결(제260회)

- 인천시 지분 250억원에 대하여 1주당 2만원 매각 추진 동의

ㅇ ’21. 6. : ㈜인천투자펀드 분할 등기 완료

ㅇ ’22. 2. : ㈜에스디프런티어 주식 가치 평가 결과 용역

- 상속증여세법상 평가액 : 19,386원,  현금흐름방식 평가액: 4,864원

ㅇ ’22.3~6. : 증권사 선정 및 주식매각입찰 절차 이행

□ 매각조건 및 입찰결과 (’22. 6월)

ㅇ 매각조건은 ① 1주당 2만원 이상, ② 인천시 초과이익 환수 조건* 부과

* 매각 후 10년내 10% 이상 발생시 인천시 지분 13.16%만큼 환수

ㅇ 입찰결과 유찰 : 유찰사유는 ▲임대료 수입이 이자 수준에도 미달, ▲송도 리테일시장의 불확실성, ▲마스터리스사의 부재(180여개 매장 개별관리 리스크)

□ 민간 주주 제안 (’22. 7월)

ㅇ ㈜인천투자펀드의 대주주인 ㈜리앤한 매입의향서 제출

- 민간주주도 매각을 희망하나, 인천시 지분 포함 매각시 공유재산       매각 절차 중복 진행 등 매각 소요 기간 장기화 등 애로

- 리앤한이 상기 동일 조건으로 인천시 지분 우선 매입 후 전체 주식       매각사를 유치하여 신속·탄력적으로 매각을 추진 예정

-  민간 주주의 제안을 수용할 수 없다면, 인천시가 트리플스트리트 주식       전량을 매수하여 민간 주주들의 피해가 없도록 조치 요청

□ 검토 결과 ⇒ 매각 추진

① 중단되었던 복합쇼핑몰 정상화 당초 출자 목적을 달성함

- 2017년 4월 트리플스트리트 개장 후 정상 운영 중

- 쇼핑몰 사업은 민간 영역의 사업으로 임대구성, 경영 전문성, 재해관리 등에 공공인 인천시의 관리에는 한계가 있음

② 인천시 투자금의 안정적 회수 필요 (액면가 250억 → 매각가 500억)

- 임대수익상 현재 주식가치는 5,000원 미만으로 평가 되어 주식 발행가       1만원 가치에도 미달되나, 리앤한이 2만원에 매수 제안

- 대형쇼핑몰(롯데, 신세계) 입점 계획으로 추가 수익성 확보 어려움

③ 미래 시장의 불확실성 및 투자금 회수 장기화 우려

- 전 세계 경기 악화등에 따른 미래 유통시장의 전망 예측 불가

- 임대 수익 배당으로 투자금 회수시, 원금 회수에 40년 이상 소요 예상

④ 민간 주주에게 이익 편중 대비 인천시 초과이익 환수 조항 포함

- 매각 후 10년 내 10% 이상 이익 발생시 인천시 지분(13.16%)만큼 환수

- 인천시가 리앤한 회수금 일부(31억원) 담보

※ 존속 예정인 ㈜인천투자펀드는 사실상 인천시 자본금이 99.87%이나 상법상 리앤한이        대주주(62.4%)로 존재, 금번 매각시 ㈜리앤한 회수금으로 상법상 지분 정리 필요

□ 외부 법률자문 결과 (’22. 8월, 법무법인 명현, 바른)

ㅇ 입찰에 참여한 리앤한에 인천시 주식 전량 매도는 공유재산 매각   절차적 적정성을 갖춘 것으로 법률적 하자는 없음

ㅇ 매도 의사결정은 인천시의 재량이나, 향후 전체 주식 매각 지연 및 불발시 사유에 따라 민간의 재산권 행사 제한으로 판단될 수 있음

□ 향후 추진 사항

ㅇ ‘22. 11월~12월 : 시의회 동의안 상정 및 의결

ㅇ ‘22. 12월~’23.1월 : 주식 매각 절차 증권사 위탁 진행

참고 1		㈜인천투자펀드 설립 및 그간 추진사항

□ 설립 개요

ㅇ 추진경위 : 경자구역 내 중단되거나 지연된 사업의 정상화 및 공익성                 사업실현을 위해 시의회 동의를 받아 설립 및 운영 중

ㅇ 설 립 일 : 2013.10.07.

ㅇ 설립형태 : 지방공기업법에 근거한 상법상 민관합동법인

ㅇ 자 본 금: 801억원(인천시 300억원 + 리앤한 500억원 + 부국증권 1억원)

ㅇ 지 분 율: 인천시(37.5%), 리앤한(62.4%), 부국증권(0.1%)→비티엠씨

※㈜리앤한 : 쇼핑몰(트리플스트리트) 조성사업 참여를 위해 투자한 민간사업자

□ 출자 현황

ㅇ ㈜에스디프런티어(트리플스트리트): 750억원(인천시 250억원+리앤한 500억원)

ㅇ ㈜인천글로벌시티(재미동포타운 조성사업): 5억원(인천시 100%)

ㅇ ㈜인천토지개발(캠핑장 조성사업): 9천만원

※자본잠식으로 인천토지개발이 실질상 폐업함에 따라‘17년 회계연도 투자자산          전액을 감액손실 처리 함

□ 그간 추진실적

ㅇ 2011. 05 : 스트리트몰 공사 중지 통보

ㅇ 2011. 06   : 인천광역시의회 인천TP 스트리트몰 행정사무조사

- 인천TP의 사업실패로 자본잠식 단계로 전락함

ㅇ 2012. 12 : 인천투자펀드 출자금 300억원 시의회 승인

ㅇ 2013.  01 : 스트리트몰 사업 경제청 이관(前송영길 시장 지시사항)

- 시장지시사항 : 경제청, 스트리트몰 부지 계약 해지 및 일괄인수방식으로    인천 TP 채무부담 해소 지원, 인수 부지 투자유치 총력 추진

ㅇ 2013.  04 : 송도사이언스빌리지 개발사업 정상화 협약 체결(IFEZ vs TP)

ㅇ 2013. 10 : ㈜인천투자펀드 법인 설립(자본금 801억원)

ㅇ 2013. 11  : 에스디프런티어 법인설립(자본금 1,900억원)

ㅇ 2014. 12 : 부동산매매계약 체결(IFEZ vs ㈜에스디프런티어)

ㅇ 2016. 02  : 쇼핑몰 착공(명칭변경 : 스트리트몰 → 트리플스트리트)

ㅇ 2017. 04  : 트리플스트리트 오픈

ㅇ 2020. 02 : ㈜인천투자펀드 비례인적분할 내부방침 수립

ㅇ 2020. 03 : ㈜인천투자펀드 비례인적분할 동의안 시의회 의결(제260회)

ㅇ 2020. 06 : ㈜인천투자펀드 주주간 조세부담협약서 체결

- 기업 분할에 따른 조세 부과시 ㈜리앤한이 세금 전액 부담

ㅇ 2021. 05 : ㈜인천투자펀드 주주간 협약 체결

- ㈜리앤한, ㈜인천투자펀드의 이익배당권, 이사추천권 등 대주주 권한 포기

ㅇ 2021. 06 : ㈜인천투자펀드 분할등기 완료

- ㈜인천투자펀드(자본금 51억)▪㈜인천투자펀드2(자본금 750억)

참고 2		트리플스트리트 현황

□ 트리플스트리트(쇼핑몰) 현황

ㅇ 면적 : 17,924평

ㅇ 매장수 : 약 180개(100% 임대 매장)

ㅇ 5년간 임대료 현황 :

- 2017(57억), 2018(93억), 2019(142억), 2020(135억), 2021(123억)

□  전체부지 개요

ㅇ 전체 부지 현황(SM1~SM7)

- SM1·SM3 오피스텔 712실 분양 완료

- SM7 : 오피스텔 부지 매각 완료

- SM2·SM4·SM5·SM6 : 복합쇼핑몰(트리플스트리트) 운영중

□ 지구단위계획

참고 3		주식 매각 관련 법령

□ 관련 법령

< 공유재산 및 물품 관리법 및 시행령 >

제29조(계약의 방법) ① 일반재산을 대부하거나 매각하는 계약을 체결할 때에는 그 뜻을 공고하여 일반입찰에 부쳐야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 지명경쟁에 부치거나 수의계약으로 할 수 있으며, 증권의 경우에는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제9항에 따른 증권매출의 방법으로 하며, 이 법 제4조제1항제2호 및 제3호의 일반재산을 매각하는 경우에는 제76조제2항을 준용한다. <개정 2010.2.4, 2015.1.20>

② 제1항 단서에 따라 증권을 매각하는 경우 가격산정에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다

제38조(수의계약으로 매각할 수 있는 경우 등) ① 지방자치단체의 장은 일반재산이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제29조제1항 단서에 따라 수의계약으로 매각할 수 있다.

11. 주식의 매각을 투자매매업자ㆍ투자중개업자에게 위탁하는 경우

< 국유재산법 및 시행령 >

제44조(비상장증권의 예정가격) ① 비상장법인이 발행한 지분증권을 처분할 때에는 그 예정가격은 기획재정부령으로 정하는 산출방식에 따라 비상장법인의 자산가치, 수익가치 및 상대가치를 고려하여 산출한 가격 이상으로 한다. 다만, 기획재정부령으로 정하는 경우에는 수익가치 또는 상대가치를 고려하지 아니할 수 있다. ...④ 제1항 외의 비상장증권의 예정가격은 기획재정부령으로 정하는 방식에 따라 산정한 기대수익 또는 예상수익률을 고려하여 산출한 가격 이상으로 한다.

제46조(증권의 평가기관) 총괄청이나 중앙관서의 장등은 증권의 처분가격을 산출할 때 필요하면 다음 각 호의 평가기관 등에 의뢰하여 그 평가액을 고려할 수 있다.

1. 감정평가업자

2. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신용평가회사

3. 「공인회계사법」에 따른 회계법인

< 상속세 및 증여세법 시행령 >

54조(비상장주식등의 평가) ①법 제63조제1항제1호나목에 따른 주식등(이하 이 조에서 “비상장주식등”이라 한다)은 1주당 다음의 계산식에 따라 평가한 가액(이하 “순손익가치”라 한다)과 1주당 순자산가치를 각각 3과 2의 비율[부동산과다보유법인(「소득세법」 제94조제1항제4호다목에 해당하는 법인을 말한다)의 경우에는 1주당 순손익가치와 순자산가치의 비율을 각각 2와 3으로 한다]로 가중평균한 가액으로 한다. 다만, 그 가중평균한 가액이 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액 보다 낮은 경우에는 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액을 비상장주식등의 가액으로 한다.